Вземане на ипотечен кредит, ако сме самонаети
Въпреки, че стана по-сложно за самостоятелно заетите лица, упражняващи свободна професия да получат ипотека, това все пак не е невъзможно.
Ако работите за себе си, и искате да направите втора ипотека или да си купите нов дом, тази статия ще ви помогне да разберете как можете да получите право на ипотекиране при вашите обстоятелства.
През последните няколко години стана по-трудно за хората, които за първи път купуват жилище или вече имат такова, да получат ипотека, но една група купувачи е особено засегната от този факт – самостоятелно заетите лица.
Преди финансовата криза от 2007 г., самостоятелно заетите лица можеха да кандидатства за самостоятелно сертифицирана или “self-cert” ипотека. С тези кредити кредитополучателите не трябва да доказват доходите си с помощта на банкови извлечения или фишове; вместо това те просто казват на ипотечния кредитор какво са спечелили. Подаваните заявления често са разглеждани по бързата процедура, без да са правени каквито и да е проверки.
Въпреки че ипотеките на база самооценка са били насочени към предприемачите, собствениците на бизнес, хората на свободна практика и тези, с няколко източника на доходи, заемите тогава са били по-широко използвани. Злоупотребите със системата превърнаха “self-cert” ипотеките в “лъжливи кредити”, защото хората често преувеличават своите доходи, за да получат по-голяма ипотека.
В резултат на това “self-cert” ипотеките са вече забранени, което сега прави много по-трудно – но не и невъзможно – получаването на ипотека, ако сте самонаети лица.
Какво ви трябва, за да получите ипотечен кредит
Ключовата промяна за самонаетите лица е необходимостта да докажат доходите си на всеки ипотечен кредитор, при който кандидатстват за кредит. Повечето ще искат да видят сметки (accounts) или данъчни декларации от най-малко две години назад. Колкото повече банкови сметки можете да покажете, толкова по-добре.
Когато кредиторите определят колко пари да ви дадат, изчисленията им обикновено са въз основа на вашата средна печалба през последните няколко години. Кредиторите предпочитат кредитополучателите да наемат счетоводител, който да подготви сметка за самонает работник. Някои кредитори изискват сертифицирани счетоводители, така че имайте го в предвид, когато избирате такъв. Може да намерите местен експерт-счетоводител тук. Уверете се, че вашите сметки (accounts) са актуализирани преди да кандидатствате за кредит.
Ако не разполагате със сметки от две години назад, не се паникьосвайте. Някои ипотечни кредитори все още биха разгледали молбата ви, особено ако можете да докажете, че сте на редовна работа или, че сте напуснали работа, за да работите като изпълнител в същия сектор или пък ако имате доказателства, че скоро ще започнете работа.
В други случаи, ако вече имате ипотека и искате втора, за да спестите пари, или да се преместите в друго жилище, вашият настоящ кредитор може да бъде в състояние да ви помогне. Той вече има финансови взаимоотношения с вас и знае, че редовно правите вашите погашения, така че е много по-вероятно да ви помогне, за разлика от кредитор, който не ви познава.
Както при всеки друг кредитополучател, шансовете ви да бъдете одобрени за ипотека могат да нарастнат значително, ако имате приличен депозит или дял от собствен капитал в съществуващ имот.
Чистата кредитна история също ще увеличи шансовете ви за получаване на ипотечен кредит. Заемодателят няма да направи кредитна проверка само на вас. Той ще иска кредитна проверка и на вашия бизнес чрез провеждане на справка на адреса на фирмата ви. Ето защо е препоръчително да сте сигурни, че с кредитния ви доклад всичко е наред. Оправете всички неплатени или забавени дългове и проверете доклада си, за да се уверите, че в него няма някакви грешки, които биха могли да навредят на шансовете ви за получаване на ипотечен кредит.
Накратко – вие ще имате нужда от:
– сметки за две години назад
– счетоводител
– доказателство за редовна работа
– добър депозит
– добра кредитна история
Как структурата на вашия бизнес се отразява на шансовете ви за ипотека
Когато създавате свой собствен бизнес, има три основни бизнес структури измежду които да избирате. Вашият избор ще повлияе на начина, по който кредиторите разглеждат доходите ви.
- Едноличен търговец / Sole trader
Както подсказва името, едноличните търговци са самостоятелни единици. Поддържането на документи и сметки е сравнително лесно, а печалбите остават само за вас.
Това са и печалбите, които заемодателите ще гледат, когато оценяват доходите ви. Ако подадете заявление за данъчна самооценка към HMRC, може да получите формуляр, наречен SA302, който показва общия получаван доход и общо дължимия данък. Вашият кредитор може да иска да види тези данни заедно с вашите сметки, така че се погрижете за това и подгответе необходимите документи предварително.
- Съдружие / Partnership
Ако управлявате бизнес заедно с някой друг, може да се създаде съдружие. Когато разглеждат доходите ви, ипотечните кредитори ще гледат дяловете от печалбата на всеки партньор. Така че, уверете се, че имате сметки, които показват точно колко пари печелите, тъй като вашия потенциален ипотечен кредитор може лесно да види годишния ви доход.
- Дружество с ограничена отговорност / Limited company
Създаването на дружество с ограничена отговорност означава, че можете да поддържате бизнеса си отделно от личните си дела. Дружеството с ограничена отговорност има най-малко един директор и, в някои случаи, секретар.
Директорите обикновено изплащат на себе си основна работна заплата плюс дивиденти. Уверете се, че заемодателят взема под внимание и двата елемента, когато решава дали да ви отпусне ипотечен кредит.
Доказване на доходите ви
За да докажете доходите си, ще трябва да сте в състояние да осигурите на вашия кредитор сметки за най-малко две години назад. Направете това с помощта на експерт-счетоводител, така че вашия кредитор да е сигурен, че сметките са точни. Не забравяйте да се уверите, че разбирате тези цифри и , че ще можете да ги обясните на заемодателя си, ако поиска. Например, ако имате спад в доходите си в определен момент, трябва да сте в състояние да обясните какво се е случило и защо. Много по-добре би било, ако можете да дадете ясно обяснение за тези колебания, а не да се чувствате неуверени при въпроси от страна на кредитора. Това, че сте наясно с финансите си, увеличава шансовете ви за получаване на ипотечен кредит.
Има няколко често срещани проблеми, които може да се появят когато трябва да докажете доходите си. На първо място, в миналото, вие и вашия счетоводител вероятно сте имали желание за законно намаляване на облагаемия доход, за да плащате по-малко данъци. Това обаче може да се окаже във ваш минус при кандидатстване за ипотечен кредит, в момента в който трябва да покажете възможно най-голям доход.
На второ място, ако сте директор на дружество с ограничена отговорност, е възможно да имате печалби, които сте избрали да запазите в бизнеса, а не да вземете под формата на заплата или дивиденти.
При оценка на заявлението някои ипотечни кредитори вземат под внимание неразпределените печалби, но някои не го правят. В дадени ситуации, това може да означава, че за разлика от служителите, директорите на компанията по-трудно биха получили ипотека. Ипотечните брокери могат да ви помогнат да намерите кредитор, който ще вземе под внимание и неразпределените печалби.
Ако искате да заемете повече от £500,000 поискайте от вашия брокер да разгледате ипотеки, предлагани от частни банки като Coutts или C. Hoare & Co. Частните банки са по-гъвкави в това, което вземат под внимание при оценката на доходите – те могат да включат и други активи и доходи.
Добра идея е да се посъветвате със своя счетоводител и ипотечен брокер, преди да кандидатствате за ипотека.
Намиране на ипотечен кредит
Ипотечния брокер може да ви бъде от голяма полза, когато сте самонаети. Той ще знае кои кредитори биха отпуснали заем на самонаето лице, кои печалби се вземат под внимание, дали всички кредитори ще приемат сметки от преди по-малко от две години и, най-важното, кой може да ви предложи най-ниска цена.
Ипотечни кредити за самонаети – какво ДА правите и какво да НЕ правите
– Пазете актуална документация и сметки.
– Наемете сертифициран или експертен счетоводител, който да подготви вашите сметки и данъчната ви декларация.
– Говорете с ипотечен брокер за възможните опции.
– Говорете с настоящия си кредитор, ако сте самонаети и искате втора ипотека.
– Не намаляйте доходите си прекалено много за данъчни цели – това ще се отрази на шансовете ви за получаване на ипотечен кредит.
– Не приемайте за невъзможно получаването на ипотека, само защото сте самонаето лице.