Buy-to-let: Кога има смисъл да се основава фирма, през която да се взимат ипотечните кредити?
Няколко ключови данъчни промени ударите Buy-to-let инвеститорите и техните печалби. Допълнителната такса от 3 процента за гербов налог направи покупката на жилище с цел отдаване под наем доста по-скъпа, често с десетки хиляди паунди. Промените в данъчните облекчения, които ще бъдат въведени напълно до 2020 година, принудиха много наемодатели с ипотеки да пресметнат отново своите очаквания за възвръщаемост.
Промените около гербовия налог бяха представени от бившия финансов министър Джордж Озбърн и гласят, че който си купи допълнително жилище с цел отдаване под наем на стойност над 40 000 паунда, трябва да плати допълнителни 3 процента от стойността му върху гербовия му налог.
Въвеждането на орязванията на данъчните облекчения също започна от април 2017 година. Преди тях наемодателите можеха да получат облекчение за лихвата, която плащат по ипотеката преди да платят данъците по техните печалби. Сега данъчни облекчения има само за 75 процента от лихвата, а до 2020 година няма да има изобщо никакви, вместо това те ще бъдат заменени с данъчни кредити. Ефектът от това ще бъде загуба на приходи за всички по-големи данъкоплатци с ипотеки за отдаване под наем.
Други наемодатели могат да започнат да плащат по-високи данъци, защото промените могат да ги изместят в по-горна категория, въпреки че те няма да получават по-големи доходи.
Обявените промени охладиха Buy-to-let имотния пазар, защото нервните инвеститори не искат да рискуват с покупките на нови жилища.
Въпреки всичко, наемодателите, които купуват имоти чрез своя фирма под формата на дружество с ограничена отговорност, са изключение от промените. Тогава в кой момент от финансова гледна точка е по-изгодно да не се купуват директно жилищата, а да се основе фирма и те да се купуват през нея?
Финансови предимства и недостатъци при основаване на фирма
Опцията да се инвестира в имоти чрез фирма стана популярна в последно време, след като наемодателите започнаха да търсят начини да избегнат скорошните данъчни промени. Но наемодателите не бива да бързат с подобен ход, защото не е сигурно, че ще спестят пари.
Един от недостатъците е по-големите разходи за ипотека през фирмата. Въпреки това някои по-сериозни инвеститори могат и да преценят, че по-големите разходи за ипотечен кредит все пак им излизат по-изгодно, отколкото да плащат повече за данъци. Всеки наемодател е различен и мисли по различен начин, затова за едни това е добра опция, за други – не е.
Какви са разходите за управление на дружество с ограничена отговорност?
Самата регистрация на фирмата струва малко пари. Използването на професионални посреднически услуги е добър вариант, тъй като не се ангажирате с нищо и не губите време и нерви в попълването на различни формуляри, чакане и т.н. Единственият недостатък е, че ще трябва да заплатите за подобна услуга, обикновено около 100 паунда, докато ако решите да действате сами, таксите ще ви струват около 12 паунда.
Дружествата с ограничена отговорност са задължени да попълват годишна данъчна декларация. Има и малка такса за подаването на самата декларация, а вероятно ще трябва да си наемете и счетоводител.
Основните разходи обаче идват когато решите да заемате пари. Дружествата с ограничена отговорност плащат стотици паунди повече като вноски по ипотеката, за разлика от частните лица.
Така например наемодател, който печели от наем средното за Великобритания от 11 010 паунда на година върху базова годишна заплата от 35 000 паунда ще носи у дома си с около 1400 паунда по-малко на година ако използва дружество с ограничена отговорност. Този наемодател ще плаща 3,41 процента ипотечна лихва като заема парите от фирма, а като частно лице тя е едва 1.92 процента. Базирано на ипотека за 75 процента от сумата на жилището, точната сума, с която ще е ощетен наемодателят на година заради фирмата, възлиза на 1369 паунда.
Тогава как се отплаща това да имам дружество с ограничена отговорност?
По-високите лихви при ипотеките на фирми означават, че малките инвеститори, които искат да отдават под наем може би ще са по-добре ако теглят ипотечни кредити като частни лица. Но в някои случаи ипотеката през фирма има предимства и може да ви излезе по-евтино.
Обикновено при четири Buy-to-let имота вече има смисъл от фирмата. Това е така, защото наемодател с четири жилища отдадени под наем ще печели с 274 паунда повече на година, отколкото ако е взел ипотеките като частно лице. Изчисленията са направени при приход от наем и основна заплата от общо 79 040 паунда за година. Годишните разходи по ипотеката в този случай ще бъдат 19 646 паунда за фирма и 11 0 62 паунда за частно лице, но данъкът в първия случай ще бъде едва 9435 паунда, за разлика от 18 604 паунда при частното лице. Така приходът след данъци на компанията е 49 644 паунда, а при частното лице 49 374 паунда.
Ами ако вече имам множество жилища, купени с ипотеки за частно лице?
За съжаление ако вече имате едно или няколко жилища с цел отдаване под наем и ипотеките са взети като частно лице, продаването и в последствие прекупуването им като фирма няма да има ефект.
За да прехвърлите имотите от ваше име на името на фирма, трябва да ги продадете, но ще трябва да платите и данък за капиталова печалба. Освен това вероятно при повторната покупка отново ще ви искат гербов налог. Тези разходи ще обезсмислят всичко това, особено ако имате малко на брой жилища. Всъщност дори инвеститорите с множество имоти няма да имат изгода от подобна стъпка, затова е и по-добре да не се предприема.