Как се взима ипотека във Великобритания
Темата около взимането на ипотека във Великобритания е доста обширна и интересна за всеки един българин, който е решил да се установи и да живее тук. Основният въпрос, който вълнува повечето сънародници е как могат да получат ипотечен кредит – какви са условията, какво е основното, което трябва да се знае и т.н.
Ипотеките биват основно два вида. Това са ипотеки за хора, които си купуват първо жилище и ипотеки за хора, които си взимат второ или следващо жилище, за което се смята, че ще се отдава под наем. Ще засегнем по-подробно всеки вид ипотека малко по-напред в статията.
Основно, за да ви отпуснат една ипотека, банките следват строги правила, въведени от държавата, за да проверят вашите данни, доходи, дори и разходи. Банката трябва да ви провери и евентуално да ви даде пари за жилище, за което ще бъде сигурна, че вие ще можете да си позволите да изплащате, съответно няма да им се налага да го взимат, а вие няма да търсите държавата, за да ви настани в общинско жилище.
Когато се кандидатства за ипотека в очите на банките има два вида работещи хора – такива, които работят като самонаети (т.е. за себе си) и такива, които са наети от работодател (служители).
Има хора, които смятат, че се водят служители, понеже те имат собствена компания, в която заемат директорски пост, но щом притежават повече от 25% от тази компания, то тя основно се води тяхна и тогава банката ги смята за самонаети лица.
Когато човек е постоянно нает от работодател, то тогава, банката, за да установи дохода му, иска да й се покажат три фиша за заплащане от последните месеци, но може да поиска и банкови извлечения. Банката знае, че вие сте наети, защото го доказвате с фишовете – изчислява ви заплатата за година и преценява дали да ви отпусне ипотека.
Понякога има хора, които работят на две места, но банката взима основно заплатата от едното, а от второто може да вземе до 50% от заплатата и смята какъв годишен доход имат те.
При самонаетите лица нещата са малко по-сложни, защото при тях работата не е сигурна и утре могат и да нямат какво да работят и съответно доходи. Банката се интересува дали бизнесът се движи правилно, дали собственикът е в добро здраве и иска да види полученото заплащане за период от 3 години назад. Но когато се представят доходи за толкова голям период, банката не смята дали през първата година приходите са били 10 000 паунда, през втората 20 000, а през третата 30 000 и съответно по пътя на логиката, че вие изкарвате 30 000 паунда на година, а събира сумите, които в случая общо правят 60 000 паунда и ги дели на трите години, за да се получи среден годишен доход от 20 000 паунда.
Основното правило за получаване на ипотека е банката да се увери, че имате сигурен и добър доход. Държавата е разпоредила, че банките нямат право да отпускат повече от пет пъти годишната заплата. Така ако заплатата ви е 30 000 паунда на година, тогава банката може да отпусне максимално 150 000 паунда. Реално обаче, банката няма да даде точно пет пъти, а по-скоро четири или четири и половина пъти годишната ви заплата.
Ако има двама души – съпрузи например, тогава банката ще вземе предвид доходите и на двамата души за година и пак ще отпусне до пет пъти нейния размер – така може да се вземе по-голяма сума за ипотека.
Има вариант, при който можете да решите да си вземете жилище, което струва 200 000 паунда, но вашата заплата е 30 000 паунда на година. Кандидатствате за ипотека и банката ви я отпуска – дават ви се 150 000 паунда. Те обаче не са достатъчни, защото не достигат 50 000 паунда. Тази сума трябва вие да я извадите от джоба си, това е т.нар. депозит.
Споменавайки депозит, вече няма възможност за вземане на ипотека без депозит. Преди години това беше възможно, но сега нещата се промениха. Сега минималният депозит е 5%, но когато взимате ипотека с толкова нисък депозит, трябва да използвате държавни програми. Има ипотеки, които са с 5% лихвен процент, при който вие давате 5% от сумата , а 20% биват дадени от държавата. Тогава лихвата на ипотеката става по-висока, отива например към 6%. Но ако имате по-голям депозит, лихвата може да падне до 1.5%. Правилото е следното – колкото по-голям депозит се внесе (20-25% ако е възможно), тогава лихвата е по-ниска и банката по-лесно ще отпусне ипотека, защото не се страхува, че ако нещо се случи с вас, тя по-лесно ще продаде жилището и ще си вземе парите. Като цяло най-добре е минималният депозит да бъде поне 10%, който се дава без държавни програми. Не всички банки ще отпуснат ипотека само с 10% депозит, но имате шанс, затова опитайте.
При самонаетите лица банките проверяват доста повече документи – може да се изиска писмо от счетоводител и много други документи и обяснения, например ако една година имате нисък доход, а следващата много по-висок. Ако сте ангажирали счетоводител, който реално няма квалификация, банката може да го провери и ако това се докаже, документите няма да бъдат приети, както и останалите неща, които той е представил.
За ипотеките, както стана дума в началото, има такива за първо жилище – това е вашето първо и единствено жилище във Великобритания. В този случай лихвеният процент е по-нисък, може да падне до 1.5%. Самото получаване на ипотеката е малко по-лесно, защото ви е първо жилище, съответно вие ще живеете в него, ще се грижите за него и банката няма да се притеснява за инвестицията си.
Когато се купува ипотека за второ или следващо жилище с цел отдаване под наем, тогава лихвените проценти са по-високи. Те започват от около 3% и като цяло са по-високи отколкото в първия случай. Не може да имате само 10% депозит, а поне 20-25%. При тази ипотека можете да си вземете и по-скъпо жилище, защото в този случай банката вече не се интересува толкова от годишната ви заплата, а колкото от това какъв наем бихте могли да получавате за това жилище.
За да се вземе второ или следващо жилище чрез ипотека, вие задължително трябва да имате поне едно жилище във Великобритания, което е лично ваше. Това означава, че няма как да вземете жилище, за да го отдавате под наем, без да имате друго собствено.
Имайте предвид, че ипотеките за жилища, които ще се отдават под наем са по-рискови за банките, защото има опасност да останете без наематели и да не можете да си позволите да плащате вноските по ипотеката, има риск наемателите да не пазят жилището, да го рушат или чупят и така стойността му да падне – затова има по-високи лихвени проценти за тези ипотеки.
Британската реалност в момента обаче показва, че ако живеете под наем в повечето случаи излиза по-скъпо отколкото да изплащате ипотека. Така едно жилище, за което наемът ви е 1300-1400 паунда на месец, при ипотека може да бъде 800-900 паунда на месец, като при втория вариант накрая вие изплащате жилището и един ден то остава ваше.
Трябва да се уточни едно важно нещо – за колко години е ипотеката. Най-често жилищата се взимат с 25-годишна ипотека, може и 20 понякога. Някои банки може да отпуснат дори период от 30 години за ипотеката.
Но в този случай важна роля играе и възрастта ви. Всяка банка приема, че вие ще плащате жилището си до максимум 68-годишна възраст, когато вече трябва да спрете да работите и ще се пенсионирате. Но ако сте на 20-25 години, няма да имате никакъв проблем да вземете ипотека за 30, дори 35 години, стига да ви отпусне от някоя банка. Но ако сте на 50-годишна възраст, максимумът на ипотечния период ще бъде 18 години.